Hypotéka – ako vybaviť
Vďaka poklesu úrokových sadzieb na hypotekárnych úveroch láka táto možnosť financovania bývania a nehnuteľnosti čoraz viac ľudí. Okolo riešenia a vybavovania hypoúverov je však stále veľa otázok a netýkajú sa len toho, aká vysoká bude splátka alebo o koľko hypotéku klient preplatí.
Najviac ľudí zaujímajú podmienky samotného získania hypoték – napríklad potrebné doklady, čo všetko budú musieť absolvovať, aké sú finančné a nefinančné náklady spojené s vybavovaním hypoúveru a tiež aj množstvo iných otázok.
Klienti, ktorí ešte nikdy nesplácali hypotéku alebo iný úver, nepoznajú postup a vybavenie hypotéky, sa im môže zdať náročné. Takýto klienti by mali nájsť odborníka, ktorý im pomôže vyznať sa v zložitej spleti informácií a podmienok jednotlivých bánk.
Šikovný, kvalitný a skúsený profesionál – sprostredkovateľ klientovi ušetrí veľa času, pomôže, vysvetlí a zároveň klientovi môže ušetriť aj nemálo financií tým, že mu nájde pre neho najlepšie podmienky, najvýhodnejšiu banku, v ktorej klient bude mať na mieru ušitú hypotéku.
Čo je hypotéka – typy hypoték
Hypotekárny úver je dlhodobý bankový úver na bývanie ručený založením nehnuteľnosti. Hypotéky na bývanie sa dajú použiť na kúpu nehnuteľnosti, stavbu nehnuteľnosti, rekonštrukciu nehnuteľnosti a v prípade bezúčelových hypoték aj na čokoľvek iné.
Americký hypotekárny úver je bezúčelový typ hypotéky. Technicky ho ponúkajú viaceré banky u nás ako spotrebný úver s ručením nehnuteľnosťou, ale svojimi parametrami ide v podstate o hypotéku, ktorú je možné použiť na čokoľvek.
Hypotekárny úver pre mladých je účelový hypoúver, ktorý sa dá použiť na stavbu, kúpu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti. Ide o hypotéku, ktorá je dotovaná štátom a bankou, ktoré prispievajú na nižší úrok.
Oproti klasickej komerčnej hypotéke je totiž možné získať tento úver s výhodnejším úročením až o 3 percentuálne body počas prvých 5 rokov splácania.
Rozdiel medzi klasickou komerčnou hypotékou a hypotékou pre mladých
Klasická komerčná hypotéka môže byť účelová aj bezúčelová. Hypotéka pre mladých si vždy vyžaduje dokladovanie účelu použitia finančných prostriedkov. Rozdiel je aj vo výške úrokov.
Ak si budeme chcieť vziať komerčnú hypotéku, môžeme tak spraviť bez ohľadu na vek alebo výšku príjmu (samozrejme, príjem musí byť dostatočný pre získanie úveru). Hypotéka pre mladých má ale určité podmienky týkajúce sa tak príjmu, ako aj veku.
Aké sú podmienky na získanie hypoúveru pre mladých?
- v prvom rade je treba mať príjem v dostatočnej výške, aby sme mohli hypotéku získať
- zároveň existuje aj horná hranica príjmu, ktorý môže mať klient, aby mohol hypotéku pre mladých získať – je to 1,3-násobok priemernej mzdy v národnom hospodárstve
- ak sú dvaja žiadatelia, spolu nesmú mať viac ako 2,6-násobok priemernej mzdy
- treťou podmienkou je mať vek do 35 rokov v momente žiadania o hypotéku
Tento typ hypotekárneho úveru sa poskytuje do výšky najviac 50 000 € a najviac do 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.
Zároveň platí, že ak potrebujeme požičať vyššiu sumu, môžeme hypotéku pre mladých skombinovať aj s inými úvermi, napríklad klasickou komerčnou hypotékou. Do úvahy prichádzajú aj klasické spotrebné úvery na čokoľvek.
Ako je to s nutnosťou dokladovať príjmy
Na získanie hypotéky musíme mať príjem, pričom jeho výška je u každého klienta individuálna aj vzhľadom na výšku jeho výdavkov. Čo sa týka dokladovania príjmu, viacero bánk nevyžaduje presné dokladovanie výšky príjmu napríklad pri hypotékach do hodnoty 50 % zakladanej nehnuteľnosti.
Štandardne banky posudzujú príjem za posledné tri mesiace, pričom ale ide aj o to, o aký typ príjmu ide. Pri živnostníkoch môže banka posudzovať príjmy aj za celý rok dozadu. Hypotéka pre živnostníkov má oveľa komplikovanejšie podmienky na splnenie.
Banky akceptujú aj príjem, ktorý máme zo zahraničia, pokiaľ ide riadne preukázateľný príjem, či už zo zahraničnej živnosti alebo trvalého pracovného pomeru.
Väčšina bánk požaduje, aby mal klient príjem minimálne od 350 € do 500 € v čistom. Od tohto príjmu odráta banka výdavky klienta a podľa rozdielu mu vypočíta možnú výšku mesačnej splátky, od ktorej sa bude odvíjať hypotéka.
Môžeme získať hypotéku aj vtedy, ak sme v úverovom registri?
Každá banka posudzuje klienta individuálne aj z hľadiska jeho úverovej minulosti. Hoci záznamy v úverových registroch zostávajú až 5 rokov, banky skúmajú najčastejšie stav registrov za posledných 12 mesiacov.
Vždy záleží aj od toho, o aký záznam ide a od toho, ako klient reagoval na tento záznam. Ak išlo napríklad o omeškanie splátky jednorázovo a klient následne zlepšil platobnú disciplínu, ešte stále môže získať aj nový hypoúver.
Prečo banky zamietajú klientom schválenie hypotéky
Dôvodmi neschválenia hypotéky sú nízky príjem klienta, nedostatočné zabezpečenie – teda nepostačujúca hodnota nehnuteľnosti, ktorú klient bude chcieť založiť, nízka bonita klienta, nespoľahlivý zamestnávateľ a podobne.
Najčastejšou príčinou zamietnutia úveru v banke však býva vysoká úverová zaťaženosť alebo zlá platobná disciplína, teda že klient nespláca svoje existujúce záväzky načas a v požadovanej výške.
Banky a dnes už aj nebankové spoločnosti starostlivo sledujú splácanie záväzkov žiadateľov o úver v úverovom registri, ktorého súčasťou sú všetky seriózne finančné spoločnosti, či už banky alebo nebankové spoločnosti.
Sú v ponuke bánk ešte stále aj sto percentné hypotéky?
A čo také stopercentné hypotekárne úvery – je možné si požičať na nehnuteľnosť aj bez vlastných finančných prostriedkov? Aj v súčasnosti niektoré banky stále vedia klientom požičať 100 % z hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.
NBS počet sto percentných hypoték prísne reguluje stanoveným percentami. Banky tým pádom majú nastavené pravidlá, komu a za akých podmienok 100 % hodnoty nehnuteľnosti požičajú.
Uprednostňujú klientov, ktorí majú dostatočný a stabilný príjem, spoľahlivého zamestnávateľa, tiež klientov, ktorí nemajú ďalšiu hypotéku, resp. zvýhodňujú žiadateľov, ktorí si idú zabezpečiť prvé bývanie. Rozhodujúcou môže byť aj lokalita, kde sa zakladaná nehnuteľnosť nachádza.
Aký typ nehnuteľnosti pri hypotéke môžeme založiť?
Najčastejšie a najlepšie banky akceptujú ako ručenie založenie nehnuteľnosti určenej na trvalé bývanie, čiže rodinného domu alebo bytu. V prípade veľmi bonitných stavebných pozemkov je možné založiť aj tie, podobne to platí aj pri rekreačných nehnuteľnostiach, čiže napríklad chatách.
Založiť sa dá aj rozostavaný dom, napríklad, ak potrebujeme peniaze na financovanie výstavby domu, je možné ho založiť a banka naň požičia podľa jeho budúcej hodnoty v momente, kedy bude dostavaný.
Ako je to so splácaním hypotéky?
Hypotekárne úvery sa splácajú dlhodobo a vo forme pravidelných mesačných splátok. Obvyklá doba splatnosti je od 4 do 30 rokov.
Banky pri splácaní používajú dva modely a to buď model rovnakej mesačnej splátky počas celej doby splatnosti, alebo model, kedy sa splátka postupne zvyšuje alebo znižuje.
Hypotéky patria medzi tie typy úverov, kde je možné aj vloženie mimoriadnych splátok. Hypotéky je možné aj predčasne splatiť v celosti, nielen vložiť mimoriadnu splátku.
Po novom je možné predčasné splatenie hypotéky v období počas fixácie s poplatkom vo výške do 1 %. Pri výročí fixácie, teda pri jej ukončovaní, je to možné aj bez poplatku, tak ako doteraz.
Pri hypotéke pre mladých ale platí, že predčasné splatenie je síce možné, ale neoplatí sa. Ak by sme túto hypotéku chceli splatiť v období prvých 5 rokov od jej získania, museli by sme vrátiť banke aj štátu výšku príspevku.
Ide o rozdiel medzi komerčným a zvýhodneným úrokom na hypotéke. K tomu samozrejme treba pripočítať aj prípadný poplatok za predčasné splatenie.
Kde všade môžem získať hypotéku?
Hypotekárne úvery poskytujú banky. Niektoré nebankové spoločnosti môžu mať tiež dlhodobé úvery podobné hypotékam, ale tie sú typickým bankovým produktom.
U nás poskytuje hypoúver drvivá väčšina bánk, najmä Slovenská sporiteľňa, Všeobecná úverová banka, ČSOB, Tatra Banka, Sberbank, OTP Banka, Prima Banka alebo UniCredit Bank.
Veľmi parametricky podobný na hypotéku je aj spotrebný úver zaručený nehnuteľnosťou od mBank. Dobou splatnosti, podmienkami ručenia, výškou úveru a možnosťami splácania ide v podstate o hypotéku, ale napríklad nie je možné ju získať s príspevkom od štátu pre mladých.
Ako sa dokladuje účel použitia finančných prostriedkov z hypotéky?
Spravidla v prípade potreby dokladovania účelu využitia financií z hypotekárneho úveru uplatňuje banka jednu z dvoch možností. Prvou je predkladanie faktúr, kúpnej zmluvy alebo iného dokumentu, ktorý preukáže, ako boli peniaze použité.
Druhou je podpísanie čestného prehlásenia o použití finančných prostriedkov v súlade s účelom úveru a doloženie napríklad len fotografií. To sa najviac využíva v prípade, že staviame alebo rekonštruujeme nehnuteľnosť.
Ako je to s poistením úveru – je povinné či nie?
Napriek tomu, že banky nás budú presviedčať o povinnosti poistiť si splácanie úveru, nie je to nevyhnutné. Pokiaľ napríklad máme osobitné životné poistenie, prípadne úrazové poistenie, bolo by dodatočné poistenie hypotéky v banke len zbytočne duplicitné.
Navyše, samostatne si vieme vo väčšine prípadov dojednať lepšie poistné podmienky a výhodnejšiu poistku ako to je v prípade poistenia od banky.
Poistenie nehnuteľnosti, ktorou budeme ručiť, už naopak potrebné je a vinkulácia poistenia je v tomto prípade v prospech banky. V praxi to znamená, že ak nastane poškodenie domu v dôsledku poistnej udalosti, poisťovňa vyplatí sumu najprv v prospech banky.
Jednoducho, aby uspokojila jej pohľadávku ohľadom zostatku nesplatenej časti hypotekárneho úveru. Takéto poistenie je už podmienkou uzavretia zmluvy o hypotekárnom úvere.
Čo je to fixácia úrokovej sadzby a aká je možná?
Fixácia úrokovej sadzby je obdobie, počas ktorého sa banka a klient dohodnú, že sa nebude meniť výška úrokovej sadzby na hypotekárny úver.
Pre nás to znamená, že sa nemení ani splátka, hoci v rámci dočasných opatrení môže banka pristúpiť napríklad k zníženiu splátky v prípade, ak o to klient požiada. Počas tohto obdobia ale máme istotu, že sa splátka nezvýši kvôli zvýšeniu úroku.
Aké sú poplatky spojené s hypotékou?
Najčastejšie sa s hypotékou spája poplatok za vybavenie, ktorý sa pohybuje rádovo v niekoľkých stovkách eur. Niektoré banky ho majú ako určité percento z výšky úveru. Iné ako pevnú sumu bez ohľadu na to, koľko si budeme požičiavať.
Minulosťou je poplatok za vedenie úveru alebo za vedenie úverového účtu. Pri predčasnom splatení sa treba pripraviť na poplatok vo výške do 1 % z istiny hypotéky. Predčasné splatenie hypotéky sa tak nemusí oplatiť úplne každému.
Obvykle je potrebné zaplatiť ešte pri vybavovaní hypotéky napríklad poplatok za znalecký posudok. Ten býva okolo 200 € a poplatky spojené napríklad s katastrom pri zavkladovaní záložného práva. Tieto hradí ale obvykle banka za klienta.
Kedy sa viac oplatí hypotéka a kedy viac spotrebný úver?
Z hľadiska úrokovej sadzby sa vždy oplatí viac hypotéka, ale treba si porovnať najmä to, o koľko preplatíme úver. Pri spotrebnom úvere je preplatenie obvykle vyššie ako pri hypotéke.
Avšak napríklad pri malých sumách môže byť jeho vybavenie rýchlejšie a jednoduchšie, pretože netreba zakladať nehnuteľnosť.
Hypoúvery sú úvery ručené najmä založením nehnuteľnosti. Človek si ich môže zobrať sám alebo aj so spoludlžníkom, ale klasické ručenie ručiteľom sa v týchto prípadoch nevyužíva.
Banky po ňom výnimočne siahnu napríklad vtedy, ak nezvládame splácať svoju pôvodnú hypotéku a máme zároveň možnosť pribrať do úverového vzťahu ručiteľa, ktorý nám so splácaním pomôže.
Ako sa určuje hodnota založenej nehnuteľnosti?
Čo sa týka hodnoty nehnuteľnosti, ktorá slúži na ručenie úveru, tak banky najčastejšie využívajú buď ohodnotenie na základe znaleckého posudku vystaveného externým znalcom alebo na základe vlastného interného hodnotenia.
To používajú najmä v prípade, ak ručíme domom alebo bytom určeným na bývanie, kedy na základe plochy, materiálov či lokality odhadnú jeho hodnotu aj bez externého posudku.
Zhrnutie
Hypotéka na bývanie je aj napriek časovo náročnejšiemu vybaveniu oproti napríklad spotrebnému úveru najvýhodnejšou možnosťou, ako prefinancovať svoje bývanie. Využitie je naozaj flexibilné a nie je problém použiť hypotéku na stavbu, kúpu či rekonštrukciu nehnuteľnosti. Hypotéku si môžeme vypočítať aj online kalkulačku hypoték.
Publikováno: 1 augusta, 2023
Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.
