Refinancovanie hypotéky – postup
Každý z nás aspoň do istej miery plánuje a jedným z najdôležitejších cieľov je vlastné bývanie. Máme rôzne preferencie, niekomu najviac vyhovuje bytový štýl života v meste, iný zase chce mať vlastný dom.
Takmer všetci máme ale jednu spoločnú jednu vec. Vlastné bývanie nie je položka, na ktorú by sme si mohli len tak našetriť z mesačného platu, a preto sa bývanie financuje hypotékami.
Zistite, či by Vám refinancovanie ušetrilo peniaze
Inými slovami, banky financujú výstavbu domu či jeho kúpu alebo kúpu bytu výmenou za to, že tento balík peňazí splatíme aj s úrokmi a zároveň túto nehnuteľnosť založíme. Pretože je to veľmi vysoká suma, zmluvy o hypotéke sa spravidla uzatvárajú na 25 či 30 rokov. V poslednej dobe sa ale hypotekárny trh veľmi rozrástol a situácia na trhoch umožnila vznik služby, ktorá sa nazýva refinancovanie hypotéky.
Refinancovanie hypotéky spočíva v tom, že už existujúcu hypotéku sa rozhodneme splatiť hypotékou od inej banky, pričom sa naše záväzky presunú na novú hypotekárnu inštitúciu.
Je to ale pomerne zložitý proces a je treba si dobre premyslieť všetky možnosti predtým, než sa bezhlavo vrhneme do zdanlivo výhodného refinancovania. Výhodnosť totiž nespočíva iba v nižšej úrokovej miere, je tu mnoho iných faktorov.
Ako sa rozhodnúť?
Veľmi dôležitá veličina pri rozhodovaní je dĺžka fixácie úveru. Je to vopred určená doba, počas ktorej je úroková sadzba na hypotéke fixovaná a banka ju nesmie meniť.
Teda napríklad počas prvých piatich či desiatich rokov je úroková sadzba 4,5% ročne a po konci fixácie hypotéky, banka ponúka novú úrokovú sadzbu k hypotéke. Toto „výročie“ je vhodná doba na zváženie prípadného refinancovania, pretože klient je schopný porovnať si novú ponuku a ponuku inej banky. Okrem toho je to moment, kedy je predčasné splatenie hypotéky bez poplatku.
Úroková sadzba je zase veličina, ktorá sa najľahšie porovnáva, sú to obyčajné čísla, ktoré priamo úmerne dvíhajú výšku mesačnej splátky, čo je rozhodujúce pre väčšinu rozpočtov domácností.
Pretože je toto porovnanie výhodnosti starej hypotéky a refinancovanej hypotéky také zložité, je vhodné sa obrátiť na nezávislého hypotekárneho špecialistu, ktorý nestranne zhodnotí, ktorá možnosť je pre klienta výhodnejšia. Samozrejme, dokáže aj poradiť, ktorá banka má najlepšiu ponuku podľa požiadaviek klienta.
Krok po kroku
1. Pozrieme sa do zmluvy
Ak chceme refinancovať hypotéku čo najvýhodnejšie, je potrebné si poriadne preštudovať zmluvu. Treba totiž presne vedieť, kedy končí obdobie fixácie úrokovej sadzby, čo je správny čas na prehodnotenie hypotéky.
Treba tiež ale počkať na to, akú novú úrokovú sadzbu banka navrhne, pretože by sa mohlo stať aj to, že by sa na hypotekárnom trhu jednoducho nenašla lepšia ponuka, a teda by bolo refinancovanie hypotéky vlastne predražením pôvodnej hypotéky.
2. Poradíme sa
Úročenie, fixácia, splátky, poplatky. Všetko je to pomerne zložité a pre mnohých neprehľadné, čo bankám do istej miery aj vyhovuje. Existujú ale nestranní odborníci, ktorú sú často ochotní poradiť klientom aj bez nároku na odmenu. Pomoc spočíva v tom, že klientom dajú jasnú odpoveď „áno“ alebo „nie“.
Vďaka službám hypotekárnych špecialistov sa dozvieme, či je výhodnejšie pokračovať v splácaní starej hypotéky alebo ju refinancovať novou. Zároveň sú oboznámení so všetkými ostatnými ponukami na trhu, a teda sú schopní poskytnúť najvýhodnejšiu alternatívu podľa možností klienta v prípade refinancovania hypotéky. Všetkým klientom a obzvlášť tým „nerozhodnutým“ sa teda odporúča využiť služby hypotekárnych špecialistov.
Ak sa do toho ale pustíme na vlastnú päsť, musíme si uvedomiť, čo treba porovnávať pri rôznych ponukách.
V súvislosti s refinancovaním hypotéky je totiž klient povinný uhradiť isté poplatky: poplatok za poskytnutie úveru, poplatok za vedenie úverového účtu, poplatok za zmenu zmluvných podmienok, poplatky na katastri a ak to banka vyžaduje, tak aj poplatok za znalecký posudok.
Pretože je ale pre banku výhodné získať klienta na úkor inej banky, často v rámci rôznych akcií niektoré poplatky odpúšťa. Okrem toho, a to je najjednoduchšie, je potrebné porovnať si úrokové sadzby.
Ekonómovia sa vo všeobecnosti prikláňajú k názoru, že ak je rozdiel medzi úrokovými sadzbami 0,3% a viac, refinancovanie hypotéky je výhodné.
Pravdaže, nie je to žiadne univerzálne pravidlo a nemusí platiť vždy.
3. Rozhodli sme sa hypotéku refinancovať
Pretože ide o závažné zmeny v zmluvných záväzkoch, treba si pripraviť niekoľko dokladov a potvrdení. Po prvé, je potrebné si so sebou priniesť občiansky preukaz, to asi nikoho neprekvapí. Banka predsa musí vedieť, s kým uzatvára zmluvu.
Po druhé, väčšina bánk vyžaduje potvrdenie o príjme. Je totiž v záujme banky poskytnúť úver iba takému klientovi, ktorý bude schopný tento úver splácať. Žiadna banka totiž nechce poskytovať nedobytné úvery.
Klient si tiež musí priniesť pôvodnú úverovú zmluvu. Určite bude banka vyžadovať aj znalecký posudok, niektoré však robia interný znalecký posudok bezplatne, na čom sa dá ušetriť. Inak je potrebné si priniesť starý alebo nový. Nakoniec treba mať so sebou vyčíslenie zostatku pôvodnej hypotéky a súhlas pôvodnej banky so splatením hypotéky vrátane poplatkov súvisiacich s jej splatením.
4. Podpísali sme novú zmluvu
Ak bola nový hypotéka schválená, banka pošle peniaze priamo na účet starej banky, teda splatí naše záväzky v starej banke a od tejto chvíle sme dlžníkmi novej banky. Niektorí klienti požiadajú o vyššiu hypotéku, než je zostatok starej.
V takomto prípade im bude rozdiel pripísaný priamo na účet a môžu s ním disponovať, dá sa to už ale do istej miery považovať sa nadmerné (zbytočné) zadlžovanie. Aby bol celý proces hotový, treba už len preniesť záložné právo zo starej banky na novú. Je to ale jednoduché, pretože všetky potrebné doklady vyhotovia banky.
Záložné právo starej banky zanikne, prenesie sa na novú a refinancovanie je hotové. Môžeme splácať peniaze novej banke (snáď výhodne).
Kedy sa refinancovanie oplatí?
Ak sme ušetrili peniaze. Teda ak úspora na úrokoch nového úveru je vyššia ako celkové náklady spojené s vybavením nového úveru. Jednoducho povedané, ušetriť novou hypotékou napríklad 3 000 € na úrokoch a zaplatiť za jej vybavenie 600 € znamená, že sme sa správne rozhodli.
Teraz už treba len poctivo splácať a po rokoch sa staneme vlastníkmi nehnuteľnosti. Hypotéka je veľký záväzok na väčšinu nášho pracovného života, ale umožňuje nám nadobudnúť vlastné bývanie. Banky na tom chcú, prirodzene, zarobiť čo najviac. A my na tom chceme ušetriť, koľko sa len dá. A ušetriť na hypotéke vieme aj prípadným (správnym a výhodným) refinancovaním hypotéky.
Publikováno: 27 júla, 2023
Dlhodobo pomáhame našim čitateľom porozumieť témam z oblasti financií, úverov a bankových i nebankových spoločností. Naším cieľom je sprehľadniť zložitú tému financií a pomôcť čitateľom urobiť v tejto oblasti správne rozhodnutia.
